2015年04月 - ビジネスブログ

藤沢法律税務FP事務所
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2015年04月26日 [相続]
Q 相続不動産を売却して、その代金を共同相続人間で分配することを考えています。ただ、共同相続人の数が多く、また遠方の者もいることから、売買による所有権移転登記の際の手続の煩雑を避けるため、共同相続人間の合意の上で、1人の相続人名義に相続登記をし、売却代金については実際の分割割合に従い、共同相続人に分配しようと考えているのですが、この場合、贈与税が課税されることになるのでしょうか。

A 国税庁の質疑応答事例(「遺産の換価分割のための相続登記と贈与税」)によると、共同相続人のうちの1人の名義で相続登記をしたことが、単に換価のための便宜のものであり、その代金が、分割の内容に従って実際に分配される場合には、贈与税の課税が問題になることはない、とされています。

 もっとも、譲渡所得の課税については、原則として、課税庁との関係では相続不動産を単独取得した(単独名義にした)相続人に課税されることになるため、譲渡所得税の負担についても共同相続人間で十分に協議、調整を行っておく必要があります。


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2015年04月19日 [ローン]
最近、リバースモーゲージを取り扱う金融機関が増えてきています。

老後の資金を必要とするユーザーとしては喜ばしいことです。

神奈川県で営業する金融機関のリバースモーゲージの内容について比較してみます。

東京スター銀行「充実人生」

利用できる年齢等:55歳〜80歳以内。配偶者の年齢50歳〜

収入等要件:年収120万円以上

担保物件の要件等:自己名義の一戸建てまたは東京都・神奈川県・埼玉県・千葉県・大阪市・京都市・神戸市内のマンションに単身または夫婦で居住していること。

資金使途:生活のための資金(事業目的、投資目的の資金は不可)

融資極度額:500万円以上1億円以内

返済方法:利息部分は毎月。元本は利用者死亡の6ケ月後。

金利:基準金利 + 2.8%

保証人:不要(配偶者との共有物件の場合は、共有者(配偶者)が保証人になる必要)


みずほ銀行「みずほプライムエイジ」

利用できる年齢等:満55歳以上

収入等要件:金融資産を相応に保有し、安定かつ継続した収入を見込めること。保証会社の保証を受けられること。

担保物件の要件等:自己名義の東京都・神奈川県・千葉県・埼玉県の一戸建て(2000万円以上)またはマンション(1坪あたり250万円以上かつ5000万円以上ほか)に単身または夫婦で居住していること。

資金使途:生活のための資金(事業目的、投資目的の資金は不可)

融資極度額:1000万円以上2億円以内

返済方法:利息、元本とも利用者死亡時。

金利:基準金利 + 2.0%

保証人:保証会社の保証を設定(配偶者との共有物件の場合は、共有者(配偶者)が保証人になる必要)

その他:推定相続人全員の契約内容への承諾が必要。


三井住友銀行「SMBCリバースモーゲージ」

利用できる年齢等:満60歳以上

収入等要件:安定かつ継続した収入(年金収入等)を見込めること。

担保物件の要件等:自己(及び配偶者)名義の東京都・神奈川県・千葉県・埼玉県、愛知県、大阪府、京都府、兵庫県の一戸建て(6000万円以上)またはマンション(1坪あたり250万円以上かつ5000万円以上ほか)に単身または夫婦で居住していること。

資金使途:生活のための資金(事業目的、投資目的の資金は不可)

融資極度額:1000万円以上2億円以内

返済方法:利息、元本とも(連帯債務者も含めた)利用者全員死亡時。

金利:基準金利 + α

保証人等:不要(同居配偶者は連帯債務者になる必要)

その他:推定相続人全員の契約内容への承諾が必要。担保不動産の第三者への賃貸不可。


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2015年04月12日 [不動産]
譲渡所得の金額は、土地や建物を売った金額から取得費と譲渡費用を差し引いて計算します。

取得費は、土地の場合、買い入れたときの購入代金や購入手数料などの合計額ですが、建物の場合には、その建物の建築代金や購入代金などの合計額がそのまま取得費になるわけではありません。

建物は使用したり、期間が経過することによって価値が減少していきますので、建物の取得費は建物の購入代金などの合計額から減価償却費相当額を差し引く必要があります。

建物が事業に使われていなかった場合の減価償却費相当額は以下のとおり計算します。

建物の耐用年数の1.5倍の年数に対応する旧定額法の償却率で求めた1年当たりの減価償却費相当額 × その建物を取得してから売るまでの経過年数

旧定額法の償却費の計算方法は以下のとおりです。

取得価額 × 90% × 旧定額法の償却率


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